Eskisiyle yenisiyle kira kanunu: Aynı çatı altında iki piyasanın hikâyesi

Kahire’de aynı binada, birbirinin neredeyse eşi olan iki daire iki ayrı ekonomik hikâye anlatabilir. Biri, on yıllar önce imzalanmış bir sözleşmeyle, bugün bir sandviç almaya bile yetmeyen bir bedelle kiradadır; diğeri, daha yeni bir sözleşmeyle, piyasa fiyatlarından ayda binlerce Mısır poundu tutar. Mısır’daki “eski kira” ve “yeni kira” düzenleri arasındaki ayrım işte budur: ülkenin en eski ve duygusal olarak en yüklü hukuk dosyalarından biri, ev sahibi ile kiracı ilişkisinin iki yakasında milyonlarca aileyi ilgilendiriyor.

Mısır’da kira denetimi, 1940’larda savaş dönemine özgü olağanüstü bir tedbir olarak başladı; konut kıtlığı kiraları bir kamu düzeni meselesi hâline getirmişti. Geçici diye düşünülen düzenleme kalıcılaştı ve izleyen on yıllarda genişledi. Modern “eski kira” döneminin çerçevesini tamamlayan ise 1977 tarihli 49 sayılı kanun ile 1981 tarihli 136 sayılı kanun oldu: bu kanunlar kiraları sözleşmedeki değerinde dondurdu, sözleşmeleri kendiliğinden uzattı ve kiracının aile bireylerine geçmesine izin verdi. Kira sözleşmesi artık belirli süreli bir sözleşme olmaktan çıkıp fiilen kuşaklar boyu süren bir düzenlemeye dönüştü.

Kiracılar açısından eski düzen, mülkiyetin bedelini ödemeden mülkiyete yakın bir güvence sağlıyordu. Kira yalnızca sembolik yasal artışlarla yükselebiliyor, ev sahibi sözleşmeyi kendi iradesiyle sona erdiremiyor, asıl kiracı öldüğünde sözleşme onunla birlikte yaşayan eşi ya da çocukları için devam ediyordu. Birçok aile ayrıca girişte yüklü bir “hava parası” ödemiş ve bunu kalıcı bir hakkın satın alınması olarak anlamıştı. Ev sahipleri içinse aynı kurallar, bir binanın yarım yüzyıl boyunca dolu kalmasına rağmen kayda değer bir gelir getirmemesi anlamına geliyordu.

Dönüm noktası, yeni yapılan ya da boşalan konutları eski düzenin dışına çıkarıp Medeni Kanun’un genel kurallarına geri döndüren 1996 tarihli 4 sayılı kanunla geldi. O tarihten itibaren yeni sözleşmeler serbestçe yapılıyor: taraflar kirayı ve süreyi kararlaştırıyor, süre dolduğunda sözleşme sona eriyor. Mısır o günden beri birbirine paralel iki kira piyasasıyla yaşıyor; biri geçmişte donmuş durumda, diğeri enflasyonla birlikte hareket ediyor ve aradaki uçurum her yıl biraz daha açılıyor.

Ayrımın büyüklüğü resmî istatistiklerde kayıtlı. Nüfus sayımı verileri eski kiralı konutları milyonlarla sayıyor; bunlar Kahire, İskenderiye ve Delta kentlerinin eski mahallelerinde yoğunlaşıyor. Bu konut stokunda ayda birkaç poundu geçmeyen kiralar yaygın; art arda gelen enflasyon dalgalarından ve para birimindeki değişimlerden önceye ait tutarlar bunlar. Kimi ev sahipleri, bir yıl boyunca topladıkları kiranın, o parayı tahsil etmeye gitmenin yol masrafını bile karşılamadığını anlatıyor; yan binadaki benzer bir daire ise bugün konutun gerçek maliyetini yansıtan piyasa fiyatlarını getiriyor.

Hikâyenin kiracı tarafı da eşit ağırlığı hak ediyor. Eski kiracıların çoğu, bütün yetişkin ömrünü aynı dairede geçirmiş, çocuklarını orada büyütmüş ve emeklilik düzenini çok önceden belirlenmiş bir kiraya göre kurmuş yaşlı insanlar. Bir kısmı ise ailelerinin girişte ödediği ve o günün koşullarında hatırı sayılır bir meblağ olan hava parasını, geçici bir konaklamadan fazlasını satın aldıklarının kanıtı olarak gösteriyor. Onlara göre eski kanun bir armağan değil, onlarca yıllık kararların üzerine kurulduğu zemindir; piyasa kiralarına ansızın açılmak ise yerinden edilmek anlamına gelir.

Ekonomik sonuçlar iki tarafı da aşıyor. Kira donduğu için ev sahiplerinin yaşlanan binaları onarmak konusunda kayda değer bir teşviki kalmadı ve eski kiralı stokun büyük bölümü gözle görülür biçimde yıprandı. Bazı daireler, kiracıları onları yalnızca ucuz bir mülk olarak ellerinde tuttuğu için kilitli ve boş duruyor; bu sırada kente yeni gelenler daralan yeni kira arzı için yarışıyor ve piyasa fiyatlarını daha da yukarı itiyor. İktisatçılar bu tabloyu uzun süredir, içindeki haneleri korurken konut piyasasının tamamına zarar veren bir çarpıklık olarak tanımlıyor.

Değişim sonunda yargı yoluyla geldi. Yüksek Anayasa Mahkemesi 2018’de, şirketler gibi tüzel kişilerin taraf olduğu eski kira sözleşmelerinin kendiliğinden uzamasını anayasaya aykırı buldu. Mahkeme ardından Kasım 2024’te konut kiralarına ilişkin dönüm noktası niteliğindeki kararını verdi ve kiranın tarihsel sözleşme değerinde kalıcı olarak sabitlenmesini anayasaya aykırı gördü. Karar kimseyi evinden etmedi; parlamentoyu, mülkiyetin anayasal korunması ile kiracıların sosyal korunması arasında yeni bir denge kurmakla yükümlü kıldı.

Parlamento 2025’te, eski kira dönemini bir gecede değil kademeli olarak kapatan bir kanunla yanıt verdi. Konut amaçlı eski kira sözleşmeleri yedi yıllık, konut dışı olanlar beş yıllık bir geçiş süresi boyunca devam ediyor; bu sürenin sonunda sözleşmeler sona eriyor ve konutlar serbest piyasaya dönüyor. Geçiş döneminde kira, bölgenin sınıflandırmasına göre değişen alt sınırlarla birlikte eski değerinin katlarına derhal yükseliyor, sonrasında ise her yıl artıyor. Devlet bunu, hak sahibi eski kiracılara alternatif konut edinmede öncelik tanıma taahhütleriyle birlikte açıkladı.

Reform tartışması, dosyanın eski fay hattını yeniden üretiyor. Destekleyenler, mülkiyet hakkının tam iki kuşak boyunca askıya alındığını, sembolik kiraların anayasanın artık taşıyamayacağı bir haksızlık olduğunu ve tarihi belli bir geçiş süresinin nihayet iki tarafa da öngörülebilirlik kazandırdığını savunuyor. Eleştirenler ise sabit gelirli yaşlıları düşünüyor, alternatif konutların insanların gerçekten yaşadığı ve çalıştığı yerlerde bulunup bulunmayacağını soruyor ve gidecek başka yeri olmayan bir aile için yedi yılın çabuk geçtiğini hatırlatıyor. İki görüş de iyi niyetle dile getiriliyor ve ikisi de gerçek insanları anlatıyor.

Bu dosyanın ilgilendirdiği herkes için ilk pratik adım, sözleşmesinin hangi düzene tabi olduğunu öğrenmektir: sözleşmenin tarihi ile konutun geçmişi her şeyi belirler. Eski kiralı konutların hem sahipleri hem de kiracıları, uygulama, tescil ve alternatif konut işlemlerine ilişkin resmî duyuruları izlemeli ve kiraya ilişkin her belgeyi saklamalıdır. Bu ölçekte bir geçişin ayrıntıları yönetmeliklerle ve mahkeme kararlarıyla açıklığa kavuşmayı sürdürecek; ailelerin nerede oturacağını belirleyen bir meselede resmî metinler ve nitelikli hukuki danışmanlık her seferinde söylentiye üstün gelir.