La loi sur les loyers, l'ancienne et la nouvelle : l'histoire de deux marchés sous un même toit

Dans un même immeuble du Caire, deux appartements presque identiques peuvent raconter deux histoires économiques différentes. Le premier est loué en vertu d’un contrat signé il y a des décennies, pour une somme qui suffit à peine aujourd’hui à acheter un sandwich ; le second, sous un bail plus récent, coûte des milliers de livres par mois au prix du marché. C’est là toute la fracture entre les régimes de l’« ancien loyer » et du « nouveau loyer » en Égypte, l’un des dossiers juridiques les plus anciens et les plus chargés d’émotion du pays, qui touche des millions de familles des deux côtés de la relation entre propriétaire et locataire.

L’encadrement des loyers en Égypte a commencé comme une mesure d’exception, en temps de guerre, dans les années 1940, lorsque la pénurie de logements a fait des loyers une question d’ordre public. Ce qui était provisoire est devenu permanent et s’est étendu au fil des décennies suivantes. Le cadre qui a défini l’ère moderne de l’« ancien loyer » a été parachevé par la loi 49 de 1977 et la loi 136 de 1981, qui ont gelé les loyers à leur valeur contractuelle, prolongé automatiquement les baux et autorisé leur transmission aux membres de la famille du locataire. Le bail a cessé d’être un contrat à durée déterminée pour devenir, dans les faits, un arrangement transmis de génération en génération.

Pour les locataires, l’ancien régime offrait une sécurité proche de la propriété sans en payer le prix. Le loyer ne pouvait augmenter qu’au gré de révisions légales symboliques, le propriétaire ne pouvait pas mettre fin au contrat à sa guise et, au décès du locataire d’origine, le conjoint ou les enfants qui vivaient avec lui poursuivaient le bail. Beaucoup de familles avaient en outre versé, à leur entrée dans les lieux, un important « pas-de-porte », une somme d’entrée qu’elles ont comprise comme l’achat d’un droit perpétuel. Pour les propriétaires, ces mêmes règles signifiaient qu’un immeuble pouvait rester plein pendant un demi-siècle sans rapporter presque rien.

Le tournant est venu avec la loi 4 de 1996, qui a soustrait au régime ancien les logements neufs ou libérés par leurs occupants pour les replacer sous les règles ordinaires du Code civil. Depuis cette date, les nouveaux baux se négocient librement : les parties conviennent du loyer et de la durée, et quand le terme arrive, le contrat prend fin. L’Égypte vit depuis avec deux marchés locatifs parallèles, l’un figé dans le passé, l’autre indexé sur l’inflation, et l’écart entre les deux se creuse chaque année.

L’ampleur de la fracture est documentée par les statistiques officielles. Les données du recensement chiffrent en millions les logements soumis à l’ancien loyer, concentrés dans les quartiers anciens du Caire, d’Alexandrie et des villes du Delta. Des loyers de quelques livres par mois sont courants dans ce parc, des sommes antérieures à plusieurs vagues d’inflation et de changement monétaire. Des propriétaires racontent percevoir un loyer annuel qui ne couvre même pas le prix du déplacement nécessaire pour l’encaisser, tandis qu’un appartement équivalent, dans l’immeuble voisin, rapporte les prix du marché, ceux qui reflètent le coût réel du logement aujourd’hui.

Le versant des locataires mérite un poids égal. Beaucoup de locataires de l’ancien régime sont des personnes âgées qui ont passé toute leur vie d’adulte dans le même appartement, y ont élevé leurs enfants et ont organisé leur retraite autour d’un loyer fixé il y a très longtemps. D’autres invoquent le pas-de-porte versé par leur famille à l’entrée, souvent une somme considérable à l’époque, comme la preuve qu’ils ont acheté davantage qu’un séjour provisoire. À leurs yeux, l’ancienne loi n’est pas une aubaine mais le socle sur lequel des décennies de décisions ont été prises, et une exposition brutale aux loyers du marché signifierait pour eux un déplacement forcé.

Les conséquences économiques dépassent les deux parties. Le loyer étant gelé, les propriétaires n’ont guère eu de raisons d’entretenir des immeubles vieillissants, et une grande partie du parc soumis à l’ancien loyer s’est visiblement dégradée. Des logements restent fermés et inutilisés parce que leurs locataires les conservent comme de simples possessions bon marché, tandis que les nouveaux arrivants dans la ville se disputent une offre de baux récents qui se réduit, ce qui pousse encore les prix du marché vers le haut. Les économistes décrivent depuis longtemps cette situation comme une distorsion qui nuit à l’ensemble du marché du logement, alors même qu’elle protège les ménages qui vivent à l’intérieur.

Le changement est finalement venu de la justice. En 2018, la Haute Cour constitutionnelle a jugé inconstitutionnelle la prorogation automatique des anciens baux conclus par des personnes morales, comme les sociétés. Puis, en novembre 2024, la Cour a rendu son arrêt décisif sur les baux d’habitation, estimant contraire à la Constitution le gel permanent des loyers à leur valeur contractuelle historique. L’arrêt n’a chassé personne de son logement : il a obligé le Parlement à concevoir un nouvel équilibre entre la protection constitutionnelle de la propriété et la protection sociale des locataires.

Le Parlement a répondu en 2025 par une loi qui met fin à l’ère de l’ancien loyer progressivement, et non du jour au lendemain. Les baux d’habitation soumis à l’ancien régime se poursuivent pendant une période transitoire de sept ans, ceux à usage non résidentiel pendant cinq ans ; à l’issue de ce délai, les contrats prennent fin et les logements reviennent au marché libre. Pendant la transition, le loyer est immédiatement porté à plusieurs fois son ancienne valeur, avec des planchers qui varient selon le classement du quartier, puis augmente chaque année. L’État a assorti cette réforme d’engagements à donner aux locataires de l’ancien régime qui y ont droit un accès prioritaire à des solutions de relogement.

Le débat sur la réforme reproduit la vieille ligne de fracture du dossier. Ses partisans estiment que le droit de propriété a été suspendu pendant deux générations entières, que des loyers symboliques constituaient une injustice que la Constitution ne pouvait plus tolérer et qu’une transition datée donne enfin aux deux camps de la certitude. Ses détracteurs s’inquiètent du sort des personnes âgées aux revenus fixes, se demandent si les logements de remplacement existeront là où les gens vivent et travaillent réellement, et font observer que sept ans passent vite pour une famille qui n’a nulle part où aller. Les deux argumentaires sont exposés de bonne foi, et tous deux parlent d’êtres humains bien réels.

Pour quiconque est concerné par ce dossier, le premier réflexe pratique est de savoir quel régime gouverne son contrat : la date du bail et l’histoire du logement décident de tout. Propriétaires et locataires de l’ancien régime doivent suivre les annonces officielles sur les procédures d’application, d’enregistrement et de relogement, et conserver chaque document lié à la location. Les détails d’une transition de cette ampleur continueront de se préciser par voie réglementaire et par la jurisprudence ; et sur une question qui décide du lieu de vie des familles, les textes officiels et un conseil juridique qualifié l’emportent à chaque fois sur la rumeur.