La ley de alquileres, entre la vieja y la nueva: historia de dos mercados bajo un mismo techo

En un mismo edificio de El Cairo, dos apartamentos casi idénticos pueden contar dos historias económicas distintas. El primero está alquilado con un contrato firmado hace décadas por una cantidad que hoy apenas alcanza para comprar un bocadillo; el segundo, con un contrato más reciente, cuesta miles de libras al mes a precios de mercado. Esa es la brecha entre los regímenes del «alquiler antiguo» y el «alquiler nuevo» en Egipto, uno de los expedientes jurídicos más longevos y más cargados de emoción del país, que afecta a millones de familias a ambos lados de la relación entre propietario e inquilino.

El control de los alquileres en Egipto empezó como una medida excepcional de tiempos de guerra, en los años cuarenta, cuando la escasez de vivienda convirtió las rentas en una cuestión de orden público. Lo que nació provisional se volvió permanente y se amplió a lo largo de las décadas siguientes. El marco que definió la era moderna del «alquiler antiguo» quedó completado con la Ley 49 de 1977 y la Ley 136 de 1981, que congelaron las rentas en su valor contractual, prorrogaron los contratos de forma automática y permitieron su traspaso a familiares del inquilino. El arrendamiento dejó de ser un contrato por un plazo y pasó a ser, en la práctica, un acuerdo entre generaciones.

Para los inquilinos, el sistema antiguo ofrecía una seguridad cercana a la propiedad sin pagar su precio. La renta solo podía subir mediante incrementos legales simbólicos, el propietario no podía rescindir el contrato a voluntad y, al morir el arrendatario original, el cónyuge o los hijos que vivían con él continuaban el contrato. Muchas familias pagaron además una cuantiosa suma de entrada, el llamado «dinero de llave», que entendieron como la compra de un derecho perpetuo. Para los propietarios, esas mismas reglas significaban que un edificio podía permanecer lleno durante medio siglo sin generar apenas ingresos.

El punto de inflexión llegó con la Ley 4 de 1996, que sacó del régimen antiguo las viviendas nuevas o las que quedaban vacías y las devolvió a las reglas ordinarias del Código Civil. Desde entonces los nuevos contratos se pactan con libertad: las partes acuerdan la renta y el plazo, y cuando el plazo vence, el contrato termina. Egipto convive desde entonces con dos mercados de alquiler paralelos, uno congelado en el pasado y otro que se mueve con la inflación, y la distancia entre ambos se ensancha cada año.

La magnitud de la brecha está documentada en las estadísticas oficiales. Los datos del censo cifran en millones las viviendas de alquiler antiguo, concentradas en los barrios viejos de El Cairo, Alejandría y las ciudades del Delta. En ese parque abundan rentas de apenas unas pocas libras al mes, cantidades anteriores a sucesivas oleadas de inflación y a los cambios de la moneda. Hay propietarios que cobran una renta anual que no cubre siquiera el coste del desplazamiento necesario para ir a cobrarla, mientras un piso equivalente en el edificio de al lado rinde precios de mercado que reflejan lo que cuesta hoy la vivienda de verdad.

El lado de los inquilinos merece un peso igual. Muchos arrendatarios del régimen antiguo son personas mayores que han pasado toda su vida adulta en el mismo piso, criaron allí a sus hijos y organizaron su jubilación en torno a una renta fijada hace muchísimo tiempo. Otros señalan el dinero de llave que sus familias pagaron al entrar, a menudo una suma elevada para la época, como prueba de que compraron algo más que una estancia temporal. A su juicio, la ley antigua no es un privilegio caído del cielo, sino la base sobre la que se tomaron decisiones durante décadas enteras, y una exposición repentina a los precios de mercado significaría para ellos el desarraigo.

Las consecuencias económicas van más allá de las dos partes. Con la renta congelada, los propietarios apenas han tenido incentivos para mantener edificios cada vez más viejos, y buena parte del parque de alquiler antiguo se ha deteriorado de forma visible. Hay viviendas cerradas y sin uso porque sus inquilinos las conservan como meras posesiones baratas, mientras los recién llegados a la ciudad compiten por una oferta de alquiler nuevo cada vez más reducida, lo que empuja aún más al alza los precios de mercado. Los economistas describen desde hace mucho esta situación como una distorsión que perjudica al conjunto del mercado de la vivienda, aun cuando protege a los hogares que viven dentro de él.

El cambio llegó finalmente por la vía judicial. En 2018, el Tribunal Constitucional Supremo declaró inconstitucional la prórroga automática de los contratos antiguos suscritos por personas jurídicas, como las empresas. Después, en noviembre de 2024, el tribunal dictó su fallo decisivo sobre los arrendamientos de vivienda, al considerar contrario a la Constitución que la renta quedara fijada de manera permanente en su valor contractual histórico. La sentencia no desalojó a nadie: obligó al Parlamento a diseñar un nuevo equilibrio entre la protección constitucional de la propiedad y la protección social de los inquilinos.

El Parlamento respondió en 2025 con una ley que pone fin a la era del alquiler antiguo de forma gradual y no de un día para otro. Los contratos antiguos de vivienda continúan durante un periodo transitorio de siete años, y los no residenciales durante cinco; vencido ese plazo, los contratos se extinguen y las viviendas vuelven al mercado libre. Durante la transición, la renta sube de inmediato a varias veces su valor antiguo, con mínimos que varían según la clasificación de la zona, y después aumenta cada año. El Estado ha acompañado la reforma con el compromiso de dar a los inquilinos de alquiler antiguo que reúnan los requisitos prioridad para acceder a alternativas de vivienda.

El debate sobre la reforma reproduce la vieja línea de fractura del expediente. Los partidarios sostienen que el derecho de propiedad estuvo suspendido durante dos generaciones enteras, que las rentas simbólicas eran una injusticia que la Constitución ya no podía soportar y que un periodo transitorio con fecha da por fin certidumbre a ambas partes. Los críticos se preocupan por los mayores con ingresos fijos, preguntan si las alternativas de vivienda existirán allí donde la gente vive y trabaja de verdad, y advierten de que siete años pasan deprisa para una familia que no tiene otro sitio adonde ir. Los dos argumentos se plantean de buena fe y los dos describen a personas reales.

Para cualquiera a quien afecte este asunto, el primer paso práctico es saber qué régimen rige su contrato: la fecha del arrendamiento y el historial de la vivienda lo deciden todo. Tanto los propietarios como los inquilinos de alquiler antiguo deben seguir los anuncios oficiales sobre los procedimientos de aplicación, registro y realojo, y conservar todos los documentos relacionados con el arrendamiento. Los detalles de una transición de este tamaño se seguirán aclarando mediante reglamentos y resoluciones judiciales, y en un asunto que decide dónde viven las familias, los textos oficiales y el asesoramiento jurídico cualificado ganan siempre al rumor.